Autor: Ltdo. Darío Pládenas Serrano
Con la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 929/2020,
de 25 de octubre que tenía como objetivo contener la propagación de
infecciones causadas por el SARS-CoV-2, se adoptaron una serie de medidas
urgentes. Previendo la vulnerabilidad que presentarían muchos sectores tras la
finalización del estado de alarma, se aprobó el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4
de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social
y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma
declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, antes citado.
La finalidad última del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, era
prorrogar la eficacia temporal de las medidas de carácter social y económico,
medidas que decaían con la finalización del estado de alarma. Esta protección
económica-social, denominada “escudo social”, prorrogó dichas medidas hasta
el día 9 de agosto de 2021. Se trataba de medidas que desde el inicio de la
pandemia han evitado, junto con otras también promovidas por el Gobierno,
que amplios sectores de la población se vieran afectados en su situación
económica de subsistencia.
A la vista de que esta primera prorroga llegaba a su fin y que los
indicadores económicos mostraban una situación en la que la vigencia de las
medidas seguían siendo necesarias por las consecuencias de la situación
epidemiológica vivida durante el último año, se decidió por parte del ejecutivo
proceder a ampliar este plazo, otorgando como nueva fecha límite el 31 de
octubre de 2021 mediante Real Decreto-Ley 16/2021, de 3 de agosto, por el
que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones
de vulnerabilidad social y económica.
Este Real Decreto-Ley 16/2021, de 3 de agosto, amplía hasta el 31 de
octubre de 2021 la garantía de suministro de agua, electricidad y gas natural
reconocido en el artículo 4 del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo y
mantiene lo establecido en el artículo 5 del mismo Real Decreto-Ley, esto es,
garantiza el acceso al bono social, si bien configurando una nueva
categorización de consumidor vulnerable con respecto a lo establecido en el
Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre.
Por otro lado, se hace uso de la misma prórroga con respecto a las
medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda
establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Con este Real
Decreto-Ley se amplía hasta el 31 de octubre de 2021 la suspensión de los
procedimientos y lanzamientos de vivienda en situaciones de vulnerabilidad, en
los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, además de
establecer la posibilidad de que las partes acuerden una prórroga
extraordinaria por un periodo máximo de seis meses en los mismos términos y
condiciones establecidos por el contrato.
Centrándonos en los aspectos que trata este Real Decreto-Ley sobre la
vivienda, debemos mirar también la otra cara de la moneda, la parte del
arrendador. Está claro que el arrendatario necesita una estabilidad con el
contrato de alquiler, y que en situaciones como la que estamos viviendo es
imprescindible acrecentar la seguridad sobre la vivienda para dar cumplimiento
al artículo 47 de nuestra Constitución, pero ¿Qué ocurre con el arrendador?
¿Puede generar esta sobreprotección al arrendatario un perjuicio al
arrendador? En este caso, la solución que se ofrece a los arrendadores es la
posibilidad de solicitar una compensación cuando la administración
competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe
de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la
situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas
vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
La compensación que se menciona consistirá en el valor medio que
correspondería a un arrendamiento de características similares, determinado a
partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras
referencias objetivas, más los gastos corrientes de la vivienda, siempre que el
arrendador acredite haberlos soportado, por el periodo que medie entre que se
acordare la suspensión del desahucio y el momento en el que la misma se
levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. Sin embargo, si el
valor que le corresponde percibir al arrendador aplicando estos criterios es
superior al que venía percibiendo en concepto de renta, la compensación
consistirá en la cuantía correspondiente a la renta dejada de percibir durante el
periodo antes mencionado, esto es, desde la suspensión del desahucio hasta
el levantamiento de esta, adicionándole los gastos corrientes.
En cualquier caso, esta compensación deberá solicitarla el arrendador
antes del 30 de noviembre de 2021.
Pero retomando la regulación que se presta sobre las familias
vulnerables y teniendo en cuenta que esta protección finaliza el 31 de octubre
de este mismo año, nos surge una duda fundamental ¿Qué ocurrirá con estas
familias, con las medidas adoptadas hasta el momento y con todo lo que ello
ha conllevado?
De lo que tenemos constancia a día de hoy es que el ejecutivo ha
pactado una solución transicional mientras se establecen medidas definitivas
para la protección de las familias vulnerables, es decir, se está hablando de
una prórroga del escudo social “hasta que sea necesario”, con el objetivo
de alcanzar una regulación permanente.
Dicha solución transicional se pretende conseguir con Real Decreto-Ley
21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección
social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.
Este Real Decreto-Ley, tiene como fin establecer una nueva fecha de
protección para las familias vulnerables para hacer frente a la situación actual
de crisis sanitaria que estamos atravesando, otorgando como nueva fecha el
28 de febrero de 2022 para la suspensión de los procedimientos de desahucio
y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos
en las disposiciones que anteceden a ésta.
Con esta nueva prórroga, parece que no ha caído en el olvido la figura
del arrendador, quien podrá solicitar la compensación que se venía
reconociendo hasta el 31 de marzo de 2022, incluyendo los gastos
complementarios a la renta del arrendamiento no satisfecha por el arrendatario
por ser éste considerado vulnerable.
Pero, ¿actuará la Administración Pública con la suficiente diligencia
como para poder cubrir todas las necesidades de los ciudadanos que se
encuentran en situación de vulnerabilidad sin dejar de lado a los propietarios de
los inmuebles?
Esta cuestión va íntimamente relacionada con la protección de la
vulnerabilidad, ya que siendo el principio de igualdad el que baña a nuestro
Ordenamiento Jurídico, debemos actuar con especial cautela para no situar en
situaciones de precariedad a unos por pretender la protección de otros.
Relativo también a la vivienda, los arrendatarios podrán solicitar la
moratoria o condonación parcial de la renta siempre que el arrendador sea un
gran tenedor o una entidad pública. Asimismo, se amplia hasta el siguiente 28
de febrero las medidas sobre los contratos de arrendamiento de vivienda que
puedan acogerse a la prórroga extraordinaria de seis meses, en las mismas
condiciones que el contrato en vigor.
En otro orden, este Real Decreto-Ley afronta la subida del valor de las
materias primas ampliando la protección para familias vulnerables en lo relativo
al uso de las mismas, mediante la ampliación del periodo de prestación del
descuento del bono social y la garantía de suministro a estos consumidores
vulnerables de agua, electricidad y gas natural hasta el 28 de febrero de 2022.
Sin embargo, atendiendo a la última declaración del Gobierno, y a la
forma de actuar del mismo, parece que estas prórrogas van a sucederse hasta
la elaboración de la nueva Ley de Vivienda, con la que se pretende alcanzar la
regulación final en esta materia.
El Gobierno pretende llevar al Consejo de Ministros el proyecto de la
futura ley de vivienda, a pesar de que no se espera que sea una tramitación
liviana. En la que parece que va a ser la regulación de esta Ley, haciendo
referencia a los plazos de suspensión de los lanzamientos debemos diferenciar
si estamos ante una persona física propietaria del inmueble o una persona
jurídica. Para el caso de referirnos a una persona física, el plazo de suspensión
para los lanzamientos será de dos meses, mientras que si se trata de un
propietario persona jurídica el plazo se amplía a cuatro meses.
En cualquiera de los casos anteriores, el borrador de esta Ley establece
lo siguiente: “presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo
concedido para ello, el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información
recibida de las Administraciones públicas competentes y de las alegaciones de
las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas
propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de
suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro
meses si se trata de una persona jurídica” y sólo cuando las Administraciones
Públicas adopten las medidas pertinentes y, de no ser así, cuando haya
transcurrido el plazo otorgado para tal efecto, será cuando se pueda continuar
con el procedimiento de desahucio.
En resumen de todo lo anterior, cabe considerar que el Gobierno va a
mantener las medidas de protección a las familias vulnerables “el tiempo que
sea necesario” hasta conseguir alcanzar una regulación legal que dé solución a
estos problemas a través de lo que se ha denominado la alternativa
habitacional que debe facilitar la Administración Pública como medida
resolutiva de las necesidades de las familias vulnerables. Y parece que la
forma de mantener estas medidas de protección no es otra que a través de
prórrogas de lo que se estableció en el inicio.
En cualquier caso, deberemos ser pacientes en la resolución de estas
cuestiones por parte del ejecutivo, ya que como se viene adelantando, y
atendiendo a la regulación que presta la nueva prórroga sobre la protección de
los arrendadores, parece que la negociación de esta nueva Ley y de la
regulación de las medidas de protección no va a ser cuestión baladí, y en todo
caso ha de realizarse sopesando cualquier perjuicio que se pueda causar a
aquellos que no son objeto de protección, como en este caso lo son aquellos
que a pesar de no ser vulnerables les afecta de pleno estas medidas, es decir,
los arrendadores de las viviendas.
